开源证券赵伟:土地市场怎么了?

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19日,开源证券首席经济学家赵伟团队发布研报称,集中供地试点城市以外,全国范围的土地市场已开始全面降温;地产调控转向或仍需等待。

赵伟在研报中介绍,第二批土拍集体降温,多数试点城市成交规模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底,已有15个城市完成第二轮集中供地,从成交情况看各城市溢价率得到明显控制。

集中供地试点城市以外,全国范围的土地市场已全面降温;全国土地成交面积从年中以来持续负增长,且降幅趋扩大。成交面积大幅下滑,主要由于需求疲弱;从流拍率来看,9月百城土地流拍率达到65.5%,创2008年以来新高。

数据显示,从不同能级城市来看,二三线城市土地市场降温更明显。

9月,从百城土地市场成交情况来看,一二三线城市的土地流拍率分别达到27%、86.4%、55.1%,较6月大幅提高10.7、60.7、43.1个百分点;其中,二三线城市的土地流拍率创历史新高。伴随流拍率上升,二线、三线城市土地成交面积,两年复合增速分别由6月的11.1%、5.4%,大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%,连续三个月负增长。

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土地市场为何降温?对此,赵伟指出,一是按揭供给受限下,年中以来地产销售持续降温。贷款集中度考核新规下,居民按揭贷款供给受限明显,9月居民中长期贷款,同比减少1695亿,连续五个月负增长;按揭受限下,商品房销售面积增速持续下挫;9月,地产销售额、销售面积,两年复合增速为-1.2%、-3.5%,增速连续5个月下滑;伴随销售下滑,新房开盘去化情况走弱;三季度,中指院监测的14个重点城市中,整体的去化率也由70%下降到58%;其中,二线城市的去化率由二季度的63%,大幅下降到47%。

二是伴随销售增速下挫、房企资金承压,多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。从2021年重点上市房企半年报来看,房企投资积极性指标,拿地面积与销售面积比值,明显下滑;2021年上半年,重点上市房企地销比平均值为22.9%,较2020年大幅下滑4.2个百分点;销售下滑,投资态度转谨慎下,三季度上市房企土地购置面积、土地投资额,两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%,较二季度下降超过40个百分点。

三是部分民营房企信用风险发酵,加剧民营房企观望心态。随着融资环境收紧、销售下滑,部分民营房企债务风险发酵;2021年以来,首次违约房企数量和债券规模均突破历史新高;债务风险发酵下,民营房企外部融资环境进一步恶化,加剧了部分民营房企投资拿地的观望心态;从第二批集中供地情况来看,民营房企参与度大幅下降,拿地数量占比由第一批的54.7%,大幅下降到13.9%,创历史新低。

未来地产将如何演绎?赵伟认为,随着土地市场降温,部分城市“因城施策”微调,放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。三条红线、贷款集中度考核等调控政策,抑制地产融资。

赵伟表示,从过去经验来看,土地出让收入或为预判政策拐点指标。地产销售低迷,将拖累房企拿地意愿,进而影响地方土地出让收入;而土地出让收入是地方 *** 财政收入的重要组成部分;土地流拍增加,加剧地方 *** 的财政压力。2012年和2015年,地产调控放松前夕,300城土地出让收入累计同比下降超过30%。前8月,300城土地出让收入累计同比,两年复合增速为1.3%,较2020年水平下降18.3个百分点;从土地出让收入变化来看,地产调控转向或仍需等待

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